动态与观点
- 引 言 -
“腰线房”买卖纠纷基本发生在商品房预售中，因购买时建筑物尚在建设中，购房人无法了解实物，只能依据开发商的宣传和介绍做出选择，从而因在收房时得到了“腰线房”而产生争议。
- 探 讨 -
一、什么是腰线房
“腰线房”一般位于整栋建筑中凸起对应部分的楼层，有隔热保温效果好、可利用面积大等优点，也存在安全性、采光、影响装修设计等隐患和弊端，所以实践中，不乏拒绝购买“腰线房”的买受人。
二、购买到腰线房是否属于销售商欺诈
民事法律关系中的欺诈主要指一方故意告知虚假事实或者隐瞒真实事实，导致对方因此陷入错误认识，从而做出不真实的意思表示。欺诈行为可以是法律关系中的一方施行，也可以是第三人施行。
根据《民法典》第一百四十八条和第一百四十九条的规定，相对方和第三人实施欺诈行为的，受欺诈方均有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。但第三人实施欺诈行为的，还需对方也知道或者应当知道该欺诈行为，受欺诈方才有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
一般来说，若销售商确实存在欺诈行为，买卖合同是可以撤销的。
案例
山东省济南市天桥区人民法院(2020)鲁0105民初5550号
首先，根据田某与源某公司工作人员沟通的微信聊天记录中显示，双方商定签署涉案商品房认购书时源某公司未告知涉案商品房系“腰线房”的事实；
其次，根据《阳台落地窗高度差异须知》中载明：“尊敬的客户：在签署《认购书》前请阅读本须知……”可知源某公司应在田某签订涉案商品房认购书前向其告知涉案商品房关于阳台落地窗高度差异的问题（即田某所购为腰线房），但源某公司在双方于2020年4月30日签订《商品房买卖合同》时才将该情况材料出示给田某，存在故意隐瞒真实房屋状况的情形；
再者，田某签署涉案商品房认购书后，分三次支付涉案商品房购房款，在此过程中源某公司亦未就涉案商品房的实际状况进行告知。
综上，本院认为，源某公司故意隐瞒涉案商品房阳台落地窗户与其他楼层一般商品房结构存在不同的情形（腰线房），并采用隐瞒欺诈手段致使田某作出错误的意思表示，本院对田某申请撤销认购书的请求予以支持。
三、腰线设计是否属于销售商应当履行的提示说明义务
根据住房和城乡建设部2018年发布的GB50210—2018《建筑装饰装修工程质量验收标准》对于装饰装修的定义，是指为保护建筑物的主体结构、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用装饰装修材料或饰物，对建筑物的内外表面及空间进行的各种处理过程。通过装饰装修，能够使建筑满足人们的视觉、触觉享受。
该文件认为建筑外的装饰和美化仅为一种装饰装修，并未提及腰线设计对购房和居住的影响。而在实务中部分买受人确实对腰线设计有着很深的抵触，但对于腰线设计是否属于销售商应当履行的提示说明义务，在实务中的审判存在两种观点。
销售商理应按照诚实信用原则对买受人进行合理的提醒、说明义务
案例
沈阳市沈北新区人民法院的(2021)辽0113民初11552号
法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
本案中，《商品房买卖合同(预售)》及其附件均未对原告购买的房屋位于楼房腰线层进行任何说明，案涉房屋为预售商品房，买受人只能通过沙盘模型、宣传资料、户型图、样板间以及售楼人员的介绍了解案涉商品房的基本情况。
结合原告与售楼人员的聊天记录来看，能够证实售房人员未将腰线层房屋存在的瑕疵告知原告。
现案涉商品房处于楼房腰线处，与同幢楼其他非腰线层房屋相比存在差异，除影响观感、景观之余，采光也在一定程度上受到影响，被告作为专业的房地产开发公司对此差异是明知的，理应按照诚实信用原则对原告进行合理的提醒、说明义务，以便原告在对案涉房屋的真实情况准确认识的基础上，作出购买与否的选择。
建筑物腰线设计非法定的不利因素范围不属于销售商应当履行的提示说明义务
案例
江苏省徐州市中级人民法院(2022)苏03民终2332号
审理法院认为，本案中被上诉人开发建设的案涉建筑物系经过政府部门行政规划许可、设计审批，建筑外观的腰线装饰符合设计规范，即便被上诉人将腰线设计视为可能的不利因素予以公示，但该行为系被上诉人的自觉行为，应当予以鼓励，并不能因此要求被上诉人承担未尽提示或者说明义务的法律责任。
四、购买到腰线房是否可以解除合同
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和第十条的规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确定不合格，或因房屋质量引起严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
但若整体建筑质量和争议房屋质量均合格，买受人无权要求解除合同。
案例
湖南省长沙市雨花区人民法院（2022）湘0111民初5472号
涉案房屋已通过竣工验收并备案，质量符合约定的交付条件，原告针对交付的房屋委托第三方制作了验房报告……根据原告提交的验房报告，其存在主要问题为房内装饰装修上存在的问题，此类装饰装修瑕疵可以通过修复、整改进行完善，并不存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的情形……被告对此应承担的是继续维修或者赔偿责任。
五、购买到腰线房是否可以要求赔偿
在购买预售房屋时，因楼层和面积原因会使得购买价格有所不同，如果购买的“腰线房”价格已低于其他楼栋同楼层同户型未存在遮挡的房屋，一般被支持赔偿的可能性较低。
案例
湖南省长沙市雨花区人民法院(2022)湘0111民初5472号
法院认为，经查明，被告在出售案涉房屋时，其售价低于其他楼栋同楼层同户型未存在遮挡的房屋，也即其在出售案涉房屋时将存在的腰线遮挡问题进行了考虑，以调减房屋售价的方式对遮挡问题对购房者进行了相应弥补，原告以被告未在合同中对相应遮挡问题进行告知为由主张赔偿，本院不予支持。
相反，如果“腰线房”销售价格与其他楼栋、同楼层、同户型非“腰线房”相比，没有明显价格差异，则根据相关判例，一般来说法院会支持销售商对买受人支付不超过购房总价5%的赔偿。
- 结 语 -
综上，在商品房期房销售过程中，如果买受人购买到了“腰线房”可以结合以上分析，判断开发商是否存在销售欺诈，进而做出解除合同和赔偿损失的选择。实务中也需结合个案情节和证据，具体研判分析。
- 本文作者 -
免责声明：本文仅为分享、交流、学习之目的，不代表Z6·尊龙凯时律师事务所的法律意见或对法律的解读，任何组织或个人均不应以本文全部或部分内容作为决策依据，因此造成的后果将由行为人自行负责。
